О некоторых проблемах жилищного законодательства Республики Казахстан

Большинство из нас, в своей повседневной жизни выступают в роли участников жилищно – правовых отношений. Невзирая на знание либо незнание норм, элементарных понятий и конструкций жилищного законодательства, желания либо напротив нежелания следовать их установлениям, каждый обязан в своем поведении не выходить за границы правового поля. Перед автором данной статьи изначально не стояла цель углубляться в дебри терминологии, используемой в Законе РК «О жилищных отношениях», сопоставлять и искать наиболее верные определения для тех или иных явлений. Целью данной работы является,  ознакомление читателей с некоторыми аспектами проблем реализации норм современного жилищного законодательства РК, закрепленных, в большинстве своем, в Законе РК «О жилищных отношениях», на практике.

Основной и наиболее важной обязанностью собственников помещений, на которой, по сути зиждиться весь институт жилищного права РК, является обязанность, закрепленная в ст. 50 Закона РК «О жилищных отношениях»: собственники помещений (квартир) обязаны участвовать в общих расходах по содержанию и использованию общего имущества соразмерно их доле. Расходы на содержание жилого дома (жилого здания) производятся ежемесячно. Также следует отметить содержание ст. 189 ГК РК: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, и не может в одностороннем порядке переложить такое бремя на третье лицо. Данные нормы, с абсолютной уверенностью можно сказать, берут свое начало из ст. 6 Конституции РК, согласно которой: собственность обязывает, пользование ею должно одновременно служить общественному благу. Однако, как давно известно, де юре и де факто не всегда сходятся воедино, и, несмотря на довольно четкое (понятное и бесспорное) закрепление данной обязанности в ГК РК и в Законе РК «О жилищных отношениях» в реальной действительности она зачастую нарушается. В нарушениях норм права, тем более норм права гражданского нет ничего сверхнового или доселе неизведанного, однако в большинстве случаев эти нормы защищаются должным образом. 

Законодатель нашего государства, стремясь надлежащим образом защитить норму об участии собственников помещений в общих расходах ввел в ст. 50 Закона РК «О жилищных отношениях» следующее правило: при непогашении членом кооператива собственников помещений (квартир) задолженности в течение трех месяцев после установленной даты платежа без уважительных причин кооператив вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности. И вроде бы данное правило не вызывает никаких нареканий, мысль Законодателя вполне понятна, но между тем, как следует из смысла ст. 42 Закона РК «О жилищных отношениях», формами управления объекта кондоминиума являются не только (несмотря на распространенность) кооператив собственников квартир (далее – КСК), но также и непосредственное совместное управление всеми собственниками; управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами; иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан. При таком раскладе, Законодатель явным образом выделяет, тем самым невольно навязывает определенную форму управления объектом кондоминиума, а именно КСК. Нельзя не согласиться мнением г-жи Горячевой Е.В., согласно которому, КСК является не самым эффективным способом управления объекта кондоминиума {1}.  

Уделив внимание, но, глубоко не вдаваясь в пущу данной, заметим, не маловажной теоретической, а как следствие и практической неточности, вернемся к ст. 50 Закона РК «О жилищных отношениях». Итак, если собственник помещения (член КСК) не несет расходы по содержанию общего имущества, КСК вправе обратиться в судебные органы (районный суд по месту проживания ответчика). Тут перед КСК встает вопрос, кто является собственником помещения и где он проживает. Относительно незнания КСК, в лице председателя, где проживает собственник, нет ничего удивительного. Но также не стоит удивляется и тому, что председатель КСК может не знать кто является собственником помещений, входящих в состав его КСК. Некоторое время назад новые собственники в обязательном порядке ставили в известность председателя КСК о том, что теперь они являются хозяевами помещения, входящего в состав КСК. Однако с созданием ЦОНов в РК такая необходимость для новых собственников помещений отпала.

Решением данных проблем вроде бы является простой и оправданный способ: просто пойти и все выяснить у самого хозяина помещения, либо же у соседей неплательщика. Однако в реальной действительности чаще всего сделать это не представляется возможным в силу ряда причин, среди которых: проживание собственника в другом месте, незнание соседями хоть малейшей информации о своих, даже ближайших, соседях, нежелание должника идти на контакт с КСК и т.д. Также необходимо знать, что ЦОНы и Департамент Юстиции согласно законодательству РК выдавать КСК справки о зарегистрированных правах / обременениях на имущество, адресные справки не имеют права. Иным способом, но уже с использованием юридических средств, является следующий вариант действий. Так согласно п. 4 ст. 166 ГПК РК: в случае, когда представление доказательств для сторон и других лиц, участвующих в деле, затруднительно, суд первой инстанции по их ходатайству оказывает им содействие в истребовании доказательств. Ходатайство об оказании содействия в истребовании необходимых стороне доказательств, оставленное без удовлетворения судом первой инстанции, может быть заявлено перед судом апелляционной инстанции в апелляционной жалобе или судебном заседании. Но тут возникает вопрос, если данные справки возможно получить только через Суд и только после возбуждения гражданского дела, в Суд по какому району обращаться, ведь, как было замечено выше, нам не всегда известно где проживает должник. В данной ситуации, выходом является п.1 ст. 32 ГПК РК, согласно которому: иск к ответчику, место жительства которого неизвестно либо не имеющему места жительства в Республике Казахстан, может быть предъявлен по месту нахождения его имущества или по последнему известному месту его жительства. 

Однако, исходя из практики, не все Судьи охотно принимают исковые заявления без адресных справок, а тем более без справок формы № 2 (справка о зарегистрированных правах / обретениях на имущество. Так из 20 поданных исковых заявлений о взыскании суммы задолженности по расходам на содержание дома в Алмалинский районный Суд № 2 г. Алматы, в Бостандыкский районный Суд № 2 г. Алматы, 11 были оставлены без движения, 2 возвращено. Конечно, после объяснения Судьям о причинах невозможности предоставить информация о собственнике и/или о месте его проживания 11 из 13 Судей принимали в производство исковые заявления, а определения об оставлении без движения отменяли. После чего ходатайства об истребовании вышеуказанных справок удовлетворялись. Следует отметить, хотя многим это известно, что справки о зарегистрированных правах / обременениях необходимо запрашивать у Департамента Юстиции, а адресные справки у любого ЦОНа. Исправить данное положение и тем самым облегчить работу КСК возможно будет, включив в правовой статус собственников помещений следующую обязанность:

- Сообщать председателю КСК о сделках (об иных основаниях приобретения и прекращения права собственности согласно ст. 235 и ст.249 ГКРК) с помещениями, входящими в состав КСК.

Продолжая развивать мысль о защите нормы, обязывающей всех собственников нести расходы на содержание жилища, и разобравшись с подводными камнями, которые могут встретиться при подаче искового заявления, переносимся в зал Судебного заседания. Теперь представляется необходимым обратиться к содержанию ч.4 п.4 ст. 50 Закона РК «О жилищных отношениях», согласно которой: на требование по погашению задолженности срок исковой давности не распространяется. Данное правило вполне логично и нахождение его в тексте Закона весьма оправдано, ведь оно защищает интересы добропорядочных собственников помещений. Так, как размер суммы средств на содержание общего имущества складывается из поступлений от всех собственников, и, следовательно, если кто-то не платит, то размер суммы, подлежащей расходованию на общие нужды собственников, становиться меньше и таким образом не все потребности удовлетворяются. Закрепление же правила об отсутствии срока исковой давности не дает возможности недобросовестным собственникам помещений уклоняться от ответственности оперирую истечением срока исковой давности. 

Однако следует заметить тот факт, что ст. 50 Закона РК "О жилищных отношениях" до "22" июля 2011 года не содержала такой нормы, и, следовательно, действовал общеустановленный срок исковой давности. Также необходимо знать, что Закон РК от 22 июля 2011 года "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений" не содержит указания о возможности распространения его норм, на ране произошедшие отношения. Также в соответствии с п.1 ст. 37 Закона РК "О нормативных правовых актах": действие нормативного правового акта не распространяется на отношения, возникшие до его введения в действие. В 4 из 10 судебных разбирательствах, предметом рассмотрения которых были требования по взысканию сумм задолженности по расходам на содержание жилища с 1998 года, Ответчики попросили применить Суд исковую давность и взыскать сумму долга рассчитывая ее только с "22" июля 2011 года. Во всех 4 решениях Суд принял позицию Ответчиков. Таким образом, недобросовестные собственники помещений ушли от ответственности на 2/3 цены иска. Никакие взывания к Судьям о не применении срока исковой давности, ссылаясь на нарушение Ответчиками принципов закрепленных в ст. 8 ГК РК, в 4 из 4 случаях не помогли. Таким исходом дел были явно нарушены права добросовестных собственников помещений. 

Для решения данного вопроса, вероятно, может служить закрепление в Законе РК "О жилищных отношениях" положения, согласно которому норма о нераспространении срока исковой давности на требования по погашению задолженности, веденая Законом РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений» от 22 июля 2011 года, имеет обратную силу.

Анатолий Григорьевич Диденко (многоуважаемый профессор, основоположник Казахстанской цивилистики) в одной из своих многочисленных статей тонко и очень верно подметил: "Порой приходиться встречаться с желанием авторов тех или иных законопроектов провести свои идеи в проекте, это понятно, легко объяснимо и оправдано. Но правовед может испытывать удовлетворение от того, что идея осуществилась в принятом законе, только после получения подтверждений эффективности законодательных текстов, без чего автор идеи обыкновенно остается только соавтором специфического литературного произведений" {2}. К сожалению, в некоторой части так произошло и с Законом РК "О жилищных отношениях". Так, в соответствии со ст. 42-1: собрание собственников помещений (квартир) правомочно при наличии не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир). Каждый собственник помещения (квартиры) при голосовании имеет один голос. На практике же обеспечить данный кворум практически невозможно, особенно для крупных КСК. Так, в мае 2014 года нами, с целью проверки реальности сбора 2/3 от  числа всех собственников помещений, были созваны собрания собственников помещений 7 КСК, дата: "11" мая (выходной день), время: 17:00, повестка дня: утверждение устава в новой редакции. 7 из 7 КСК не удалось собрать кворум необходимый для признания собрания состоявшимся. Закон РК "О жилищных отношениях" не дает возможности проводить повторное собрание с кворумом в 51% от  числа всех собственников помещений. (повторное собрание возможно лишь при создании КСК, ст. 43 Закона РК "О жилищных отношениях"). В такой ситуации согласно ст. 42-2 Закона РК "О жилищных отношениях" необходимо проводить письменный опрос, с соблюдением первоначального кворума в 2/3 от числа всех собственников помещений. В итоге, из 7 КСК только 2 решились на проведение письменного опроса. Стоит, однако, заметить, что письменный опрос, проводимый 2 КСК по вопросу утверждения устава в новой редакции с соблюдением необходимого кворума закончился только лишь к началу ноября 2014 года.